地产巨头折价配股背后:资金压力依然很大

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  来源:中国房地产报

  现在民营房企流动性都比较紧张,无论是信贷还是发债,从申请到放款都需要时间,最简单快速的方法就是通过配股来筹集资金。

  中房报记者 许倩丨北京报道

  抓住地产股短暂上涨窗口期,部分民营房企率先出手配股融资。

  11月15日,碧桂园在港交所公告,公司将以每股2.68港元价格(较前一日收盘价折价约17.8%)配售14.63亿股新股,将通过配股筹集资金39.21亿港元。

  在碧桂园宣布配股后,又有一家房企迅速跟进。

  11月16日,在股价连涨3天后,雅居乐宣布,与法巴证券、瑞信、摩根大通合作,以先旧后新方式,按每股2.68港元(较前一日收盘价折价17.8%)配售2.95亿股股份,配股所得款项净额约7.83亿港元。根据公告,碧桂园、雅居乐两家公司配股所得资金均用来偿还债务。

  “现在民营房企流动性都比较紧张,无论是信贷还是发债,从申请到放款都需要时间,最简单快速的方法就是通过配股来筹集资金。趁着这一轮股市上涨,配股融资的窗口期一定得把握住。”香港投资银行某人士表示。

  一个值得关注的情况是,大幅折价配股方案也引发二级市场资金“摒弃”。11月16日,包括碧桂园、雅居乐在内的部分内房股回调,雅居乐股价更是跌破配售价。

  “对于投资者而言,若看好公司长期发展前景并想加仓,可以选择参与配股;但股价一旦跌破配售价,投资者也有权利放弃认购,可能面临配售失败或认购额不足的风险。”一位公司财务人士提示道。

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  不惜折价启动配股

  对于上市公司而言,配股是一种非常快速的融资手段,但为吸引投资者认购,配股价会按发行配股公告时股票市场价格折价10%到25%,极易引发股价下跌;且任何增发新股的行为,都会摊薄现有股东手中的股本,因此并不算融资“上策”,这也暴露出房企资金压力依然较大。

  根据碧桂园11月15日公告,拟配售14.63亿股,占目前已发行股本约6%,占配售后发行股本约5.66%;配售价格为每股2.68港元,所得款项总额约39.2亿港元。

  碧桂园的配股时机非常到位。二级市场上,11月1日,碧桂园股价曾一度下探至1港元/股,创下近五年来新低。但此后股价止跌回升,在10个交易日内上涨至3.26港元/股,累计涨幅达222%。特别是在11月11日和11月14日,两日涨幅分别高达34.94%和45.54%。

  2.68港元的配售价虽较前一交易日收市价3.26港元折让约17.8%,但相较前5个交易日和前10个交易日的均价则分别溢价30.9%和64.2%。

  碧桂园董事认为,本次配售事项是为公司筹集资本同时扩大其股东及资本基础的良机。配售事项将加强集团的财务状况及流动性,并为集团提供资金用于为现有境外债项进行再融资、一般营运资金和未来发展。

  这是碧桂园半年内第二次配股。此前7月27日,碧桂园总共配售8.7亿股,配售价格为每股3.25港元,募资净额约27.91亿港元。

  碧桂园CFO伍碧君在中期业绩会上解释称,公司当时看到债券市场的机会,公司多只境外债价格当时已在30多美元徘徊,因此公司做了一个股权融资的配合,融资所得主要用于债券回购,希望通过股权融资对财务报表进行修复。

  但在配股当日,碧桂园股价即暴跌15%,此后股价更是一路下跌。而现在,自11月15日碧桂园宣布配股计划后,当日股价即下跌1.84%,第二日(11月16日)股价下跌15.31%,已接近配售价。

  雅居乐亦趁机火速配股。

  11月16日,雅居乐公告称,拟以“先旧后新”方式向至少6名投资人配售2.95亿股,占公司目前已发行股本约7.53%以及经认购事项扩大后已发行股本约7%;配售价为每股2.68港元,较前一交易日收市价(每股3.26港元)折让约17.8%。不过,2.68港元的配股价仍较10月份不足2港元的股价,高出不少。

  除去发行成本及税费后,雅居乐此次可以募集到7.83亿港元资金,这些资金将用作现有债项再融资及一般企业用途。

  前述投行人士称,“先旧后新”是香港一种配股模式,公司大股东将其手持股份先行配售予第三方,然后再向公司认购新股,一般情况下两者发行价相同,且大股东持股数量没有变化。这种方式在节约融资时间的同时,大股东的老股在第一时间转到认购者手中,能减低市场波动带来的风险,增加配股吸引力。

  从雅居乐公告可以看到,此次配股的流程是,先由富丰完成配售股份,然后再认购雅居乐新发行的最多2.95亿股新股。

  富丰是雅居乐第一大股东,也是陈氏家族信托的受托人,持有其24.53亿股股份,占雅居乐已发行股本约62.63%,陈卓林、陈卓贤、陆倩芳、陈卓雄、陈卓喜及陈卓南等陈氏家族成员均直接或间接持有富丰股份,是富丰的实控主体。

  在11月16日配股后,雅居乐股价亦受重挫,当日全天换手率达到14.44%,股价大跌23.31%,收于2.5港元/股,跌破配售价。

  由于房企资产被大幅低估,这个时候折价配售股份等同于贱卖资产,“即使在股价大幅反弹情况下,房企配股融资依然代价巨大,但此时获得融资以缓解企业流动性压力是第一位的,配股代价也就成了其次的事情了。所以机构、投资者的心理也就昭然若揭了,那就是愿意冒较大风险在低位配股以等待市场回升。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

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  抓住一切机会融资

  今年以来,房企销售持续承压,地产股一直在波动下跌,能展开配股行动的房企少之又少。碧桂园、雅居乐的配股行动,对于撬动行业信心恢复起到了示范效应。据市场消息称,旭辉、龙湖或也将在近期开展配股融资。

  早在今年9月,摩根大通就曾发表报告称,预计更多内地房地产企业,近期可能在香港配股集资,因为“它们正在努力提升流动性”。

  海通国际发布报告称,只要有足够的认购需求,大部分民营内房企都会考虑发行新股。虽然今年下半年配售募集资金规模非常小,但开发商仍希望继续配售,因令公司存续比每股资产净值大幅摊薄更重要,而开发商目前境外融资渠道有限,境外融资能够帮助开发商偿还境外美元债务。

  在目前境外评级体系崩坏情况下,内房企们已几乎失去境外再融资能力。11月8日,碧桂园主动撤出了惠誉、标普的信用评级。据不完全统计,从2022年6月至今有多达25次房企评级撤销事件,其中10月份就多达11次,在涉及撤销评级的22家房企中,有过半数量的房企为主动撤出,包括阳光城、佳兆业、新城控股等。

  柏文喜认为,目前行业信心尚待修复,市场也尚待回暖,依靠销售开源显然不现实,所以房企只能抓住机会配股融资开源,以获得喘息机会了。就算是作为长期占据销售榜首席的地产巨头碧桂园,也面临着不小的资金压力,且已出现商票违约风险。

  “在熬到销售端改善前,找到续命钱至关重要。”一位房企人士称。

  好消息是,近期房企的境内融资环境已出现明显利好,不少房企已经开始转向寻求境内融资机会。

  除在海外市场配股以外,民营房企近期的境内融资渠道也有所放开,其中,中债增进颇具支持力度,继龙湖获得200亿元额度之后,美的置业也申请了150亿元的注册规模。此外,雅居乐、合景泰富等民营房企也在申请通过中债增进发行中期票据。

  “我们将加快推动债券发行工作,同时也会加强与政策性银行、AMC机构的沟通对接,针对保交楼项目获取专项借款和配套融资,确保按时按质交楼。”雅居乐方面表示。

  部分机构投资者对房地产的投资态度也在改善。

  11月18日,汇丰银行发表研究报告指出,内地房地产及物管行业流动性改善和较低的行业风险,将推动市场持续重新校准预期,建议投资者同时持有国有企业和民营企业。汇丰银行上调了9家私营企业目标价,提升碧桂园、碧桂园服务、雅居乐、雅生活服务及中骏集团评级至“买入”,并上调旭辉评级至“持有”。

  汇丰银行认为,股价回调是建仓的机会。目前市场关注焦点是市场对增长和复苏预期的持续调整,关键催化剂在于民营企业的债务重组和偿还进度,以及进一步的政策支持。

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